Wycena nieruchomości służy określeniu wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zabudowanej, lokalowej czy też niemieszkalnej (lokal użytkowy). Aby uzyskać wartość nieruchomości, w procesie szacowania należy wybrać odpowiednią metodę podeście oraz technikę, uwzględniając przy tym cel na jaki ma zostać oszacowana. Określenia wartości może dokonać tylko rzeczoznawca majątkowy.

Rzeczoznawca majątkowy
Zgodnie z polskim prawem tylko uprawniony rzeczoznawca majątkowy może przygotować dokument określający wartość nieruchomości, nazywany „operatem szacunkowym”. Aby otrzymać polskie uprawnienia do szacowania wartości nieruchomości, kandydat musi posiadać wyższe wykształcenie, ukończyć podyplomowe studia z zakresu wyceny nieruchomości, zdobyć wiedzę praktyczną, aby ostatecznie przystąpić do egzaminu państwowego przed państwową komisją kwalifikacyjną.

Działalność zawodową w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami reguluje Dział V ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518 z dnia 2 kwietnia 2014r. ze zm.)

Zgodnie z ustawą:
Art. 174.

1. Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
2. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
3. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.
1. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
2. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy”.

Tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej.

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• określenie nieruchomości i zakresu wyceny,
• określenie celu wyceny,
• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,
• ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
• wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:

• aktualizacji wyceny,
• opiniowaniu operatu szacunkowego,
• ocenie prawidłowości wycen.

Przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio:

• potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,
• określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę.

Przepisy prawne

1. Ustawa z dnia 21 września 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2014 nr 0 poz. 518 z późniejszymi zmianami),
2. Rozporządzenie Rady Ministrów  z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami),
3. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW).